El Covid no ha hecho más que catapultar el e-commerce a niveles insospechados, tendencia que difícilmente se va a revertir. Esto ha representado una oportunidad para la industria de las bodegas; el requerir más espacios para guardar el stock de los envíos, ha ampliado exponencialmente la superficie de venta de bodegas. Es por eso que las bodegas son consideradas activos fijos que representan posibilidades para el pequeño inversionista. Analistas del sector inmobiliario ven una buena oportunidad para invertir capitales que se recuperan en un rango de siete a 15 años, dependiendo del proyecto.

Mitzy Acevedo, Gerente de Marketing Top Space, asevera que «a medida que el e-commerce se expande en todas actividades, se produce una demanda importante por más bodegas, ya sean para arriendo o venta». Además, señala «existe una gran demanda de este tipo de activos, siendo hoy uno de los más atractivos para los inversionistas».

Costos
Acevedo detalla que la tasa de capitalización varía entre 6,5% y 9,5%. Se estima que recuperar la inversión tarda entre siete y 10 años, dependiendo del tipo de proyecto y las condiciones de financiamiento.

Este tipo está muy condicionada al contexto económico y político del país, siendo los factores más relevantes la incertidumbre y el aumento de la inflación.

Sobre lo último, advierte que este tipo de inversión y los costos de arriendo «han sido afectados por el aumento de los costos de construcción y mayores tasas de financiamiento», y que se verían afectadas si el nivel general de precios continúa registrando alzas importantes.

Rentabilidad de las Mini bodegas
El término alude a bodegas entre 1 a 70 metros. Es un modelo de negocio enfocado en las rentas de todo el conjunto de estas mini bodegas, por lo que actualmente es difícil que exista la posibilidad que un inversionista pequeño compre unidades individuales para su propia rentabilidad. Generalmente estos proyectos se encuentran asociados a fondos de inversiones, empresas y desarrolladores.

“Los gastos más relevantes dentro de la operación de estos proyectos corresponden a la administración, la cual es de suma importancia para sobrellevar la rotación de las unidades, control de incobrables o morosos, mantención de las áreas comunes y gestión de la seguridad. La administración para estos proyectos puede ir desde el 2% al 3,5% de los ingresos”.

Las mini bodegas para personas son un nicho creciente en sectores de la zona oriente, porque resuelven necesidades de casas o departamentos cada vez más pequeños o incluso la separación de temas laborales del hogar.

Otras variables
También es conveniente considerar dónde se emplaza la propiedad en términos de conectividad y acceso, equipamiento del sector y términos normativos». La ubicación es un factor relevante que las bodegas queden ubicadas a poca distancia de los centros de ventas de los retailers.

Considerar el plan regulador de la comuna donde se encuentra la unidad, se trata de un factor clave, ya que el suelo para industria con externalidades mas inofensivas, se hace más escaso y valioso en el mercado.

La seguridad y el distanciamiento en relación a sectores habitacionales también son clave, considerando que «el tráfico de camiones y malas prácticas de los mismos pueden producir roces entre la comunidad y el área industrial». En suma, recalca Acevedo, cuando estás en búsqueda de una bodega, tanto para comprar como para arrendar, es importante revisar cuidadosamente todos los aspectos y externalidades. También ver si el ritmo en el consumo seguirá por los próximos años y que no se deba a estímulos esporádicos.